24 de novembro de 2009

TEMAS DE AMBIENTE, URBANISMO E CONSTRUÇÃO : As Licenças de Construção e os Direitos de Terceiros

(Publicado na Edição nº 131 do Jornal de Canas de Senhorim)
Uma das situações mais interessantes em matéria de urbanização e edificação é a questão de saber que consequência jurídica produz uma licença de construção nos direitos (reais) de terceiros. O problema é bastante prático e centra-se no facto de as licenças que têm por objecto operações urbanísticas (demolições, escavações, construções, etc) em bens imóveis estarem adstritas à “ordem jurídica administrativa”. Ao invés, os direitos em si mesmo (a propriedade, o usufruto, a servidão de passagem, etc) não pertencem à ordem administrativa mas sim ao ordenamento civilístico na alçada dos Tribunais Judiciais. Efeitos práticos? Se eu quiser contestar uma licença de construção ilegal faço-o no Tribunal Administrativo (no nosso caso, em Viseu). Se quiser contestar uma violação de um Direito de Propriedade, havendo ou não licença da câmara, faço-o no nosso Tribunal de Comarca (Nelas). Exemplos Práticos? O particular consegue a emissão de uma licença de construção para uma obra em que o imóvel objecto do processo de licenciamento não lhe pertence. Ou então, o imóvel para o qual conseguiu que a Câmara Municipal lhe emitisse uma licença tem uma servidão de passagem legalmente construída a favor dos seus vizinhos, e o Município ou outra entidade licenciadora não o descortinaram.
O Município, ao emitir uma licença de construção, vai atender sobretudo à pertinência urbanística da pretensão. A prova da legitimidade do requerente é para o Município uma questão formal, que tem de ser cumprida, mas que não é a substância da intervenção em que a Câmara Municipal é competente. Os serviços administrativos da Câmara verificam apenas a legitimidade “aparente” do particular para a realização da obra, não lhe competindo uma investigação exaustiva da validade dos documentos de legitimidade apresentados. E de facto esta questão é da maior importância. Um dos elementos de prova da legitimidade é a apresentação pelo requerente de certidão da conservatória do registo predial (que agora são válidas por um ano), que ateste que o requerente é titular de um direito que lhe permite executar a obra que se propõe fazer, reunidas que estejam as demais condições urbanísticas. Tendo o Município verificado essa legitimidade no saneamento do processo de licenciamento, e emitida a licença de obras, não compete mais a este último verificar se o particular depois disso alienou ou constituiu algum ónus sobre a propriedade. De acordo com o regime jurídico da urbanização e edificação (na redacção introduzida pela Lei nº 60/2007, de 4 de Setembro)“o gestor do procedimento deve dar a conhecer ao presidente da câmara municipal, até à decisão final, qualquer questão que prejudique o desenvolvimento normal do procedimento ou impeça a tomada de decisão sobre o objecto do pedido, nomeadamente a ilegitimidade do requerente e a caducidade do direito que se pretende exercer.” A lei portuguesa obriga os requerentes a colocarem no prédio objecto da operação urbanística um aviso informativo, que obedece a modelo legal, de que foi requerida ao Município uma licença de obras, situação que permite aos interessados no imóvel ficarem alerta e consultarem no Município a pretensão. A não colocação do referido aviso é objecto de procedimento contra-ordenacional.
Perante uma licença de construção validamente emitida, e da qual resulta a violação de direito real (direito de propriedade ou outros direito real menor) o legitimo titular do direito (ex.: dono de terreno usurpado) pode agir de 2 formas:
1) No Tribunal Administrativo, procurando contestar a legitimidade do titular da licença;
2) No Tribunal Judicial, em defesa do seu direito de propriedade ou de outro direito real menor (servidão, direito de superfície, etc.) procurando, se necessário, fazer uso dos instrumentos cautelares disponíveis que permitam embargar a obra nova ou, pelo menos, impedir o gozo do direito violado por quem abusivamente manipulou o ente administrativo para a emissão da licença de construção;
Por último, refira-se, que a Câmara Municipal sempre que tome conhecimento de um “pleito” sobre os direitos de um imóvel relativamente ao qual esteja a ser requerida licença de obras, e se da decisão final depender uma questão que seja da competência de outro órgão administrativo ou dos tribunais, deve o presidente da câmara municipal suspender o procedimento até que o órgão ou o tribunal competente se pronunciem.

Em conclusão: As Licenças de Construção não dão nem tiram direitos (de propriedade ou outros direitos reais). Um erro de uma câmara municipal ou de outro ente administrativo, que por errada percepção emitam licença ou autorização a quem carecia de legitimidade para a ter, é um acto administrativo impugnável e que não elide a possibilidade de, em paralelo, o lesado fazer valer os seus direitos nos Tribunais Judiciais.

Para qualquer questão relacionada com os temas de Ambiente, Urbanismo e Construção agradeço o contacto para mahenriques@sapo.pt

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