14 de agosto de 2010

TEMAS DE AMBIENTE, URBANISMO E CONSTRUÇÃO: Os Destaques de Parcelas para efeitos de construção

(Publicado na Edição nº 140 do Jornal "Canas de Senhorim")
A forma jurídica que o Direito Português privilegia para urbanizar o território é o Loteamento Urbano. Esta figura jurídica tem também por finalidade permitir a divisão de um ou vários prédios, com a correspondente urbanização. Contudo, desde 1984, o Direito Português prevê outra forma de divisão fundiária: o Destaque.
A figura do Destaque é pensada para situações em que os proprietários tenham na sua esfera jurídica terrenos que reúnam condições de “separação fundiária”, sem que, tendo esse propósito, pretendam a criação de mais do que duas novas propriedades ou uma imediata intenção edificatória. Entendeu o legislador que com o Destaque abria uma oportunidade para os proprietários procederem à conformação da organização fundiária das suas propriedades sem o peso “administrativo-burocrático” que os loteamentos carregam.
Para a concretização da divisão fundiária, pela via do Destaque, o particular deve requerer ao Município a emissão de uma certidão que ateste que o prédio reúne condições para ser dividido. Para este propósito, e estando o terreno em perímetro urbano, a Câmara Municipal certifica que a parcela a destacar confronta com arruamento público (condição indispensável). Fora do perímetro urbano a Câmara Municipal deve garantir que só possam ser destacados prédios onde se pretendam construir edifícios que se destinem exclusivamente a fins habitacionais sem exceder os dois fogos. De igual forma, fora de perímetro urbano deve a parcela sobrante respeitar a área mínima fixada no projecto de intervenção em espaço rural em vigor ou, quando aquele não exista, a conformação com a área de unidade de cultura fixada nos termos da lei geral para a região respectiva.
Para concretizar a separação do prédio o proprietário inscreve no Registo Predial esta separação fundiária, sendo criada uma nova descrição predial. A descrição originária permanece, sendo-lhe desanexada a área da nova parcela.
No caso de destaques em área urbana ou urbanizável, e quando sobre o terreno incida índice de construção pré - fixado em Plano Municipal de Ordenamento do Território, deve essa situação factual constar da certidão e da nova descrição predial sob pena de o proprietário do terreno, por esta via, conseguir para si um ganho de área de construção que já esgotou no prédio originário (o que constituiria uma fraude à lei e violação manifesta dos objectivos da figura do Destaque). Depois de efectuada a divisão fundiária impende sobre o terreno um “ónus de não fraccionamento” pelo período de 10 anos, isto é, não são admissíveis outros destaques durante este período. Não fosse assim estaríamos na presença de loteamentos encapotados.
A vantagem do Destaque face ao loteamento é sobretudo económica. No Loteamento o promotor está obrigado a efectuar cedências para equipamentos e espaços verdes que podem representar, grosso modo, 1/5 do prédio loteado (cf. Portaria nº 216-B/2008, de 3 de Março), ou pagar as taxas devidas pela falta de cedências, e também a proceder à execução das infra-estruturas que a natureza do loteamento a edificar assim o exija. Com o Destaque essas obrigações não existem, sendo que não deve contudo o Município permitir construções onde não seja viável a ligação às redes públicas de água, saneamento e electricidade.
O Decreto-Lei nº 26/2010, de 30 de Março, que neste espaço aludimos no mês transacto, introduziu alterações que vieram facilitar a aplicação da figura do Destaque sendo agora possível, quando um prédio se situe simultaneamente dentro e fora do perímetro urbano, a “arrumação” de área fora do perímetro urbano na nova parcela, quando a área dentro do perímetro urbano seja maior/dominante.
Para qualquer dúvida, esclarecimento ou sugestão de temas de ambiente, construção ou urbanismo a serem abordados nesta coluna agradeço o contacto para mahenriques@sapo.pt

Sem comentários: